Q. 家を購入した後、構造に致命的な欠陥が見つかりました。取り壊しをしなければならないそうです。売買契約解除の他に、売主に対してどんなことを請求できるのでしょうか？
A. 場合によりますが、建て替えのための損害賠償請求ができることもあります。
「致命的な欠陥」と売買契約解除
売買契約は、その目的を達することができないときには、解除できるとされています。
これは家も同じです。購入した建物に隠れた欠陥があり、契約の目的を達することができない場合には、一度取り交わした売買契約を解除できる可能性があります。たとえば、建売住宅などの購入に際して、買主がごく一般的な注意を尽くしても発見することはできないような欠陥が見つかり、それが後から手を入れて修理できない程度である場合は、売買契約を解除できます（建物の基礎の部分の柱が腐っていた、など）。
対して、「請負契約」によって注文住宅を建てた場合は、完成後の契約解除は通常できません。というのも、建築工事の請負契約で、完成した後に契約解除ができるとすると、請負人が建物を取り壊さなければならないことになり、損失が大きいからです。この場合に買主ができることは、補修です。瑕疵担保責任によって、代金を請求することができます。
契約解除以外に買主が請求できること
もし、購入した不動産に、後から隠れた瑕疵があったと発覚した場合――買主は、契約解除と併せて、売主に対し、「損害賠償」を請求することができます。
瑕疵の程度が重大な場合には、要所を補修するだけでは根本的な欠陥を除去できず、建て替えをせざるを得ないことがあります。そんなときには、建て替えに必要とされる費用相当額を「損害」とし、賠償請求できる可能性があります。
欠陥の程度はどうやって判断するのか
欠陥の有無については、次の二つの基準から判断することになります。
- 設計書の内容を満たしていない。
- 建築基準法等法令の技術基準を満たしていない。
これは、見た目には家がしっかりと建っていたとしても同じです。地盤が軟弱なのにも関わらず、擁壁の地耐力不足があったり、布基礎で施行された場合の沈下があったり、筋かいプレート等の欠如、不適切な床材の使用されたことによる耐震性の欠如、傾きなどがある場合は、「致命的な欠陥」と見なされ、売買契約の解除、損害賠償請求などが可能です。
まとめ
- 購入した家に、後から致命的な欠陥が見つかった場合は、売買契約を解除できる。
- 建て替えのための損害賠償金が請求できることもある。
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