参照元： 借地上の建物を貸してもいいの？ - 鎌倉の弁護士 鎌倉総合法律事務所
借りている土地の上に築造した建物を第三者に貸すことは、可能です（民法で禁止されているのは、借りている建物の転賃です）。ただしその建物を第三者に売却したいという場合には、それに付随する借地権も問題となるため、地主に無断では売却・譲渡できません。
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貸すことは自由に可能ですが、売却するには、原則、地主の許可が必要とされます。
借地上に所有する建物の賃貸は可能
借りている土地に、借主自らがマンションやアパートなどを建てた場合、その中の部屋の賃貸は借主の自由です。借地上の建物を第三者に貸すことは「可能」というわけですね。
民法で禁止されているのは、賃貸物の「転賃」です。すなわち、借りている部屋を第三者に貸すことはできません。又貸しは不可能です。しかし、ご相談のケースでは、借地上に建てた建物を賃貸したいということなので、これはそもそも、「転賃」にあたりません。
借地上の建物の売却は「無断」では原則不可能
借りている土地の上に築造した建物を「売りたい」と考えている場合ですが、これは可能なのでしょうか？ 結論から言えば、売却に関しては、地主に「無断」では不可能です。
借地上に築造した建物を第三者に譲渡する場合には、それに付随する権利である借地権も共に譲渡されることになります。そのため、地主の承諾がなければ、売却することはできません。ただし、これはあくまで原則であり、例外はあります。
裁判所が地主の承諾の代わりに許可を与えた場合、借地の上に建てた建物を売却することもできるのです。では、裁判所はその可否をどのように考えるか。これは具体的には、不動産鑑定士という不動産の専門家、また弁護士、及び一般良識者の三名からなる鑑定委員会の意見を聞くなどして、従前の経緯はどうだったか、借地権の残存期間はどうか、譲渡の必要性はあるか、などの事情が考慮された上で判断されます。ちなみにこの判断は、通常の裁判と比べて簡易な手続きである、「借地非訟事件手続」において下されます。
この手続きの中で、譲渡の許可を出すにあたり、地主との公平を図るために、借地条件の変更や承諾料などの支払いが、裁判所から借主に命じられる場合もあります。
地主側が建物と借地権の譲渡には納得できない場合には、自らが、借地上のその建物を買い取りたいと求めることも可能です。これを裁判所が認めると、地主は優先的に借地上の建物を買い受けることができます。
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