契約違反を犯した貸主を退去させることはできますか?

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参照元: 契約を守らない人を追い出せる? - 鎌倉の弁護士 鎌倉総合法律事務所

六法を持った弁護士

Q. 賃貸借契約の中に、「無断での増改築を禁ずる」という条項があるにも拘わらず、借主が勝手に改築を行っていました。契約違反を犯した貸主を退去させることはできますか?

A. 借主の契約違反によって賃貸借契約を結んだ当事者同士の「信頼関係」が破壊されたと考えられる場合には、貸主は、借主を退去させられる可能性があります。あらかじめ契約書で禁じていた「無断での増改築」も、信頼関係を破壊する行為であるとして、裁判所に認められることが多いようです。

借主を追い出すためには賃貸借契約を解除する必要がある

賃貸借契約に基づいて、借主は、賃貸した部屋(不動産)を占有する「正当な権利」を持っています。貸主が借主を追い出すためには、賃貸借契約を解除して、その権利を剥奪する必要があります。民法には、契約の相手が債務を履行しない場合には、契約を解除できるという定めがありますが、では、「無断での増改築」というケースはどう考えられるのでしょうか。

信頼関係崩壊の法理

今回は「無断での増改築」というケースですが、何か他の契約違反でも、違反があったからといってすぐに賃貸借契約を解除することはできません。

裁判所に債務不履行による契約解除を正当と認めてもらうには、単に契約違反があったというだけでなく、当該行為が貸主と借主の「信頼関係」を破壊したと言えるか、という点も問われます。

賃貸借契約のような継続的で、その多くが長期にわたる契約は、当事者(貸主と借主)の間に高度な「信頼関係」がなければ締結することができません。その信頼関係が、本当に借主の契約違反によって破壊されたのか――ここが争点です。軽微な契約違反でも、もし契約の解除を認めてしまうと、入居時に継続的契約を締結した当事者の合理的な意思に反します。

そこで、裁判では、賃貸者契約のような契約者同士の高度な信頼関係を基礎とする継続的契約では、たとえ何らかの債務不履行があったとしても、それによって信頼関係が破壊されたと考えられない場合には、契約を解除できないとされているのです。

この考え方は、「信頼関係破壊の法理」と言われます。

無断での増改築によって信頼関係は破壊されるか

では、どのようなケースで信頼関係が破壊されるか、という点ですが、これはケースバイケースです。とはいえ、今回のように、契約書の中にそのような禁止の定めがあるにも拘わらず、「無断での増改築」を行った場合(またこれもよくある例で「無断での転賃」を行った場合には)、その違反によって貸主と借主との信頼関係は破壊されたと考えられることが多いようです。

よって、借主を追い出せる可能性はありますが、そのためには、内容証明郵便の通知、裁判所への提起、といった流れを踏む必要があり、即退去させられるわけではありません。

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