借家契約とは何で、どのような種類があるのでしょうか?

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参照元: 借家契約にはどんな種類があるの? - 鎌倉の弁護士 鎌倉総合法律事務所

綺麗な一軒家

建物の賃貸借契約のことです。「普通借家契約」と、「定期借家契約」があります。普通借家契約は原則として1年以上の契約で、更新が可能。定期借家契約は1年未満でも契約できますが、更新はできません。その家に住み続けたい場合には再契約が必要となります。

借地契約とは

借家契約には、二種類あります。「普通借家契約」と、「定期借家契約」です。

契約の方法、更新の有無などの違いがあります。それぞれの特徴は、以下の通りです。

普通借家契約とは

普通借家契約の契約方法

借家書面で契約します。また、口頭での契約も可能です。

普通借家契約の契約期間

1年以上。それ以上の期間は上限なく設定することが可能です。もし1年未満で契約期間を設定する場合には、期間の定めはない契約となります。一般的な普通借家契約では、契約期間が2年とされていることが多いです。

*2000年3月1日以前の契約では、期間20年が上限とされています。

普通借家契約の更新の有無

貸主からの正当事由による申立てがない限り、更新できます。

普通借家契約の中途解約

中途解約に関しては、特約を定めることができます。特約には、解約する前の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に借主が支払う金銭額などが定められることが多いです。

貸主の事情で借主に退去してもらいたいという状況で、対して、借主は引き続き住むことを希望している場合には、中途解約や更新拒絶のために、「正当事由」が必要とされます。

定期借家契約とは

定期借家契約の契約方法

契約は公正証書等の書面による方法に限られます。口頭では契約できません。

また、定期借家契約では、貸主は、契約書とはまた別に、期間の満了と共に契約の更新はなく、そのタイミングで契約が終了することを説明する書面も交付しなければなりません。

定期借家契約の契約期間

契約の期間については、自由に設定できます。

普通借家契約と異なり、「1年未満の契約」も可能です。

定期借家契約の更新の有無

更新はありません。契約の更新がない借家契約なので、貸主は契約期間が終了した時点で確実に借主から明け渡しを受けることができます。ただし、当事者の合意があれば、期間の終了時に「更新」という形ではなく、「再契約」することは可能です。

定期借家契約の中途解約

契約時に特約を結べば、中途解約も可能です。

また、たとえば契約期間中に、解約をせざるを得ない事情が生じた際――転勤、療養などのために住み続けることが不可能となったような場合には、特約を結んでいない場合でも借主から解約を申し入れることができます。

やむを得ない事情のために借主から定期借家契約の解約を申し入れたケースでは、その日から1か月が契約した時点で、契約終了となります。ただし、床面積が200以上の住宅に居住している借主は、この解約権を行使できません。

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