参照元： 更新料は払う必要あるの？ - 鎌倉の弁護士 鎌倉総合法律事務所
Q. 今借りているアパートが、来月、2年の契約満了です。住み続けるためには更新料を支払わなければいけないようで、確かに契約の際にも更新料の説明はあった気がするのですが、何となく、どういうお金かわからない「更新料」を払いたくない気持ちがあります。
A. 「更新料」は、貸主に対する「礼金の追加・補充分」などといった意味合いで支払うお金です。よほど法外な額であったり、事前に何の説明もなかったりした場合でなければ、借主は更新料を支払わなければなりません。更新には「法定更新」「合意更新」「自動更新」の三種類があり、多くの賃貸借契約では、最初の契約期間終了後の更新に「法定更新」の方法が取られているようです。
更新料は基本的には支払わなければならない
確かに相談者様のおっしゃる通り、賃貸借契約の「更新料」というのは、一体何に支払うお金なのか、よくわからない種類のものかもしれません。しかし、基本的には支払わなければならないお金なので、あまりに法外な額でない限りは、素直に応じた方が良いでしょう。
更新料とは何か
賃貸借契約の「更新料」とは、一体何に対して支払うお金なのか。
これは、借主への礼金の追加・補充分、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を続けるための対価、といった趣旨を含むものとされています。借主としては、気に入って長く住みつづけてもらえる（つまり家賃収入が安定してある）のはいいのですが、短期の入れ替えによって礼金を稼ぐことができないことには、少し納得のいかないところがあります。それを補うものが、一般的には2年毎という契約で多い、「更新料」というわけです。
以前、更新料の支払特約が消費者契約法10条に違反しているのではないかと争われたケースがあります。その際、最高裁判所は、貸主と借主の間で更新料に関して明確な合意が成立しており、またその額が具体的に契約書に記載されており、賃料や契約期間と照らして高額に過ぎないなどの事情がない限りは、消費者契約法10条には違反するものではないと判断しました。
つまり、更新料は、多くの場合、訴え立てても「無効」にはならないのです。無論、額が高すぎたり、その説明が一切なかったりした場合には、その可能性もありますが――。
契約更新の種類「法定更新」「合意更新」「自動更新」
更新といっても、契約期間の終了時に、特別な手続きが行われないことも多いです。この場合には、これまで通りの契約と同一の条件で、契約が更新されたものと見なされます。これを、「法定更新」と言います。借主に、その部屋に住み続ける意思があり、当事者間で特に何の手続きも行われなかった場合には、「法定更新」が行われたことになります。
対して、住まいを賃貸で借りた場合には、期間を2年と定めて、その終了後ごとに更新契約を交わすことがよくあります。これを、「合意更新」と言います。
また、最初に賃貸借契約を結ぶときに、更新について当事者間であらかじめ約束しておく「自動更新」もあります。
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