借地契約とは何なのでしょうか? いくつか種類があると聞きました。

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参照元: 借地契約にはどんな種類があるの? - 鎌倉の弁護士 鎌倉総合法律事務所

地代を払い、他人が所有する土地を、建物利用を目的として借りることを、「借地契約」と言います。借地契約には契約を締結した時期(いつ契約されたか)によって適用される法律が「旧法」「新法」の2種類あり、旧法と新法では、契約期間と更新の期間などが異なります。また新法には、「普通借地権」の他に「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の4種類があります。

借地契約とは

誰かが所有する土地を、建物を利用する目的で地代を支払って借りることを、「借地契約」と言います。他人の土地にビルやマンションなどを建てて地上権を設定する契約だけでなく、土地そのものを賃貸借する契約もまた、「借地契約」です。

借地契約は、その契約がいつ結ばれたかによって適用される法律が異なり、旧借地法による借地権(旧法)と、現行の借地法による借地権(新法)があります。また新法では、契約の期間や内容により、さらに4つの種類があります。

旧借地借家法による借地権

平成4年7月31日以前に締結された借地契約には、旧法(旧借地法)が適用されます。

旧法によって定められた契約期間と更新期間は、次の通りです。

旧借地借家法の契約期間

  • 非堅固な建物:20年
  • 堅固な建物:30年

*当事者間でこれより短い期間が定められた場合、あるいは契約期間について特に定めなかった場合には、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年となる。
*非堅固な建物とは「木造等の建物」、堅固な建物とは「鉄筋コンクリート造等の建物」。

旧借地借家法の更新期間

  • 非堅固な建物:20年
  • 堅固な建物:30年

*当事者間で合意に至った場合、この期間よりも長く設定することもできる。
*借地権の設定者である地主が、正当な事由を根拠に「更新の拒絶」を述べた場合はこの限りではない。

新法の借地借家法

平成4年8月1日以降に締結された契約には、新法の借地借家法が適用されます。

新法には「普通借地権」「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の4種類があり、それぞれの定める契約期間と更新期間は、次の通りとなっています。

普通借地権

「普通借地権」の契約期間

建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年間
(契約期間の定めがない場合も30年間)
*当事者間で合意があれば、これよりも長い期間を設定することもできる。

「普通借地権」の更新期間

  • 1回目の更新期間:20年
  • 2回目以降の更新:10年

*当事者間の合意があれば、この期間よりも長く設定できる。
*借地権の設定者である地主が、正当な事由を根拠に「更新の拒絶」を述べた場合はこの限りではない。

一般定期借地権

借地契約期間を50年以上とする借地契約を、「一般定期借地権」と言います。

一般借地契約では、次のような特約を定めなければなりません。

「一般定期借地家契約」で定める特約

  • 借地借家法による更新に関する規定を適用しない
  • 建物の建て替えによる期間延長をしない
  • 建物の買取請求権を認めない

契約書は、これらの旨を盛り込み、公正証書などの書面で作成されなければなりません。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡月特約借地権は、期間満了となった場合、地主に相当の対価を支払って建物を譲渡するという特約が付された契約です。その期間は、「30年以上」と定められています。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、まさしく、事業に利用するための建物を所有することを目的とした借地権のことです。存続期間は、「10年以上50年未満」で、具体的な契約期間によって取り扱いが異なります。

「10年以上30年未満」の場合

以下の点について、裁判所の許可は一切適用されません。

  • 法定更新、建て替えによる期間の延長等
  • 建物買取請求権
  • 建物の建替え

「30年以上50年未満」の場合

上記の3点を適用しないという旨の特約を定めた場合には、適用されません。

また、10年以上30年未満、30年以上50年未満の事業用定期借地契約を結ぶ場合には、必ずその契約書は公正証書で作成されなければなりません。

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