家賃を長期間滞納している借主を強制退去させることはできるのでしょうか?

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参照元: 賃料・地代を払わない人を追い出したい - 鎌倉の弁護士 鎌倉総合法律事務所

家を持った女性

家賃滞納を3か月以上続ける借主は、強制的に退去させられる可能性があります。まずは内容証明郵便を送付し、期間を定めて支払うように催告。それでも応じない場合には、賃貸借契約を解除し、裁判所に建物明渡請求を提起します。貸主の主張を認める判決が出れば、強制執行によって、なお居座ろうとする借主を強制的に退去させることができます。

催告しても応じない場合は契約解除できる

民法541条には、契約の相手が契約の債務を履行しない場合は、一定期間の期間を定めて催告を行い、それでも債務が履行されないときには契約を解除できる、という定めがあります。家賃滞納も、もちろん、債務不履行にあたります。「この期間までに支払ってください」と催告しても借主が支払いに応じない場合には、契約を解除することができます。

3か月以上の滞納で強制退去させられる可能性がある

貸主と賃貸借契約を交わした借主は、これに基づき、あらかじめ決められた賃料を支払う債務を負っています。賃料の滞納は、すなわち債務不履行です。しかし、債務不履行の事実があったからといって、即「出て行ってください」と追い出せるわけではありません。

家賃滞納によって貸主と借主の“信頼関係”が崩壊するのは、最低でも3か月程度と考えられています。つまり、3か月以上の家賃滞納があった場合に、貸主は、「借主との信頼関係が破壊された」として、賃貸借契約を解除し、借主を退去させることができるのです。

建物明渡請求の流れ

長期間の家賃滞納を理由に借主を強制退去させるためには、貸主が口頭で「出て行ってください」と言うのではなく、もっと厳然とした態度で迫らなければなりません。まずやるべきことは、内容証明郵便の送付です。一定期間内に滞納している家賃を支払わない場合には、賃貸借契約を解除する、という内容証明郵便を送付します。それでも借主が支払わない場合には、実際に賃貸借契約を解除し、建物明渡請求を提起する、という流れです。

内容証明郵便の送付

裁判所に建物明渡請求を提起する場合には、あらかじめ、建物賃貸借契約を解除する必要があります。そのためには、滞納している家賃を支払うように催告し、そして支払わない場合には賃貸借契約を解除するという旨の通知を、配達証明つきの内容証明郵便で送付しなければなりません。

内容証明郵便は、後から訴訟を提起する際、貸主が事実滞納賃料を催告し、それに応じない場合には賃貸借契約を解除するという意思を相手に伝えたという「証拠」になります。

明渡訴訟

内容証明郵便を送っても貸主が滞納している家賃を支払わず、また任意での立ち退きにも応じないという場合には、貸主は、建物明渡請求を提起することができます。無論その際は、ただ退去してもらうだけでなく、滞納賃料の支払いも同時に請求することが可能です。

この訴訟においては、契約の解除が有効であると裁判所に認めてもらうために、借主との信頼関係が破壊されたと言えるような事実(3か月以上の家賃滞納など)を主張して、それを裏付ける立証も必要とされます。法廷で、貸主と借主が尋問を受けることもあります。

訴訟の中では、より平和的な解決を目指して話し合いも行われます。その中で滞納賃料の支払いや明渡時期などについて話がまとまれば、「和解」で解決することも可能です。しかし、和解には至らなかった場合には、裁判所が判断し、貸主の主張する通り賃貸借契約の解除が無効であるとされれば、借主には明け渡しを命じる判決が出されます。

強制執行

借主の主張する通り明け渡しを認める判決が裁判所から出れば、借主は、それに対して控訴するか否かを判断する、2週間の期間が与えられます。そして借主が控訴しなければ、判決は確定。「強制執行」――すなわち、それでもまだ居座ろうとする借主を強制的に追い出すことができるのです。

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