建物買取請求、また造作買取請求とは、どのような意味なのでしょうか?

立派なお家

いずれも、借主が貸主に対して行使できる権利です。「建物買取請求権」とは、土地を借りてその上に建物を建てた借主が、契約終了時に、その建物を時価で貸主に買い取ってもらうこと。「造作買取請求権」とは、借主が建物の価値を高めるような物(造作)を取り付けた場合、退去時に、その造作を、貸主に時価で買い取ってもらう権利のことを言います。

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2年間の契約で建物を賃貸しています。来月で契約期間が終了するのですが、それと同時に建物を返してもらうことはできるのでしょうか?

借主に退去してもらいたい、契約の更新はしないという通知は、1年前~6か月前までの期間にあらかじめしておかなければ、契約満了のタイミングでそのまま借主に出ていってもらうことはできません。また、なぜ契約の更新をしないのか、その理由もきちんと説明しておかなければ、更新はしないという通知をすることもできません。

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契約違反を犯した貸主を退去させることはできますか?

六法を持った弁護士

Q. 賃貸借契約の中に、「無断での増改築を禁ずる」という条項があるにも拘わらず、借主が勝手に改築を行っていました。契約違反を犯した貸主を退去させることはできますか?

A. 借主の契約違反によって賃貸借契約を結んだ当事者同士の「信頼関係」が破壊されたと考えられる場合には、貸主は、借主を退去させられる可能性があります。あらかじめ契約書で禁じていた「無断での増改築」も、信頼関係を破壊する行為であるとして、裁判所に認められることが多いようです。

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家賃を長期間滞納している借主を強制退去させることはできるのでしょうか?

家を持った女性

家賃滞納を3か月以上続ける借主は、強制的に退去させられる可能性があります。まずは内容証明郵便を送付し、期間を定めて支払うように催告。それでも応じない場合には、賃貸借契約を解除し、裁判所に建物明渡請求を提起します。貸主の主張を認める判決が出れば、強制執行によって、なお居座ろうとする借主を強制的に退去させることができます。

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きちんと家賃を支払ってくれない借主がいます。どうすればいいでしょうか?

おしゃれなリビング

家賃滞納者には、まずは、口頭で請求します。それでも支払わない場合には、内容証明郵便で請求、連帯保証人に送付する方法も考えられます。多くの滞納者は「正式な書面での請求」に心理的なプレッシャーを感じ、ここで支払おうとします。しかし、それでも何ら態度を変えない借主に対して、借主は法的手段に出て家賃を取り立てることも可能です。

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更新料とは何ですか?何故払わなければならないのですか?

住み心地の良さそうなアパート

Q. 今借りているアパートが、来月、2年の契約満了です。住み続けるためには更新料を支払わなければいけないようで、確かに契約の際にも更新料の説明はあった気がするのですが、何となく、どういうお金かわからない「更新料」を払いたくない気持ちがあります。

A. 「更新料」は、貸主に対する「礼金の追加・補充分」などといった意味合いで支払うお金です。よほど法外な額であったり、事前に何の説明もなかったりした場合でなければ、借主は更新料を支払わなければなりません。更新には「法定更新」「合意更新」「自動更新」の三種類があり、多くの賃貸借契約では、最初の契約期間終了後の更新に「法定更新」の方法が取られているようです。

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マンション退去時、このような現状回復の特約は有効ですか?

閑静な住宅街にあるアパート

Q.  2年間借りていたマンションを退去することになりました。綺麗に使うように心がけていたので、壁紙やフローリングに目立った汚れもありません。しかし、契約書には、「退去時には壁紙とフローリングの張替えのために10万円を請求する」という特約があったようです。この特約について説明を受けた記憶はなく、また客観的に見ても状態は綺麗で、張替の必要はないと思います。それでもやはり、10万円を支払う必要があるのでしょうか? 

A. 原則として、建物や設備の経年変化・通常消耗の原状回復義務は、貸主にあります。その額についても、契約中の家賃に含まれている、という考え方です。しかし、契約書に原状回復における「特約」がある場合はその限りではありません。ただし、その特約も、消費者契約法第10条後段に違反する内容である場合には、「無効」とされることがあります。

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台風の影響で今、部屋が雨漏りしている状態です。修繕の費用は私の負担ですか?

おしゃれなリビング

借りている家に何か不具合が生じたときの修理・修繕は、貸主が行うのが原則です。もし対応が遅い場合は、借主が自ら業者を手配して修理し、その費用を貸主に対して請求することもできます。何か生活上不便となる問題が生じたときには、すぐに相談しましょう。

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気に入った物件があるのですが、家賃が少し高いです。交渉はできるのでしょうか?

晴れの日のマンション

家賃交渉については、契約前であれば可能です。不動産会社の担当者と通して、または貸主に対して直接、「もう少し安くしてくれないか」と交渉することができます。ただし一度契約した後では、家賃交渉は難しくなります。とはいえ、土地の価値や地域の家賃相場が下落している場合には、契約後の家賃交渉が通ることもあります。また、貸主から「家賃を高くしたい」と言われることもありますが、借主はこれに応じる義務はありません。

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アパートや事務所を借りるときの「敷金」「保証金」「礼金」とは何でしょうか?

明るいアパートの一室

「敷金」「保証金」とは、建物を借りるときに、「損害保証金の担保」として支払うお金のことです。もし退去時に滞納した家賃や、修繕すべき箇所がある場合には、この中から額が引かれることになります。残額は借主に返還されることになります。「礼金」とは、入居時に大家さんに支払う謝礼金のこと。したがって礼金は一切返還されません。地域によっては礼金の習慣がないこともあります。

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